Baurecht und Vergaberecht

Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 25.11.2025 - 21 U 200/24) entschied, dass ein Dienstvertrag, der auf die Überlassung von Arbeitskräften im Baugewerbe gerichtet ist, wegen Verstoßes gegen § 1b S. 1 Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes (AÜG) grundsätzlich nichtig ist.

Die Klägerin stellte dem Beklagten Arbeitskräfte für HLS-Installationen zur Verfügung, ohne einen konkreten Werkerfolg zu schulden. Der Vertrag war daher als Dienstvertrag einzuordnen und unterlag den Vorgaben des AÜG. Da die Überlassung in den Betrieb des Beklagten und für typische Tätigkeiten des Baugewerbes erfolgte, verstieß die Vereinbarung gegen § 1b S. 1 AÜG und war gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 AÜG in Verbindung mit § 134 BGB nichtig.

Kernaussagen des Urteils:

• Ein solcher Dienstvertrag ist gemäß § 134 BGB i.V.m. § 1b Satz 1 AÜG nichtig, da Arbeitnehmerüberlassung im Baugewerbe grundsätzlich verboten ist.
• Ausnahmen nach § 1b Satz 2 oder 3 AÜG lagen nicht vor bzw. haben die Parteien hierzu nichts vorgetragen.
• Der Anspruch auf Vergütung aus Werk- oder Dienstvertrag entfällt vollständig.
• Ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB des Verleihers gegen den Entleiher ist nur möglich, wenn der Umfang der tatsächlich geleisteten Arbeit und die gezahlten Löhne nachgewiesen werden. Die Arbeitsstunden und der Arbeitslohn wurden nicht unter Beweis gestellt.

Praxis-Tipps:

• Subunternehmerverträge müssen eine klar definierte Werkleistung enthalten (Leistungsverzeichnis, Erfolgspflicht).
• Stundenbasierte Abrechnung ohne konkrete Leistungsbeschreibung birgt das Risiko der Nichtigkeit.
• Auftraggeber können bei nichtigen Verträgen keine Zahlungspflicht aus dem Vertrag ableiten, müssen aber ggfs. Bereicherungsansprüche erfüllen, sofern diese nachgewiesen werden.

Quelle: KG Berlin (21. Zivilsenat), Urteil vom 25.11.2025 – 21 U 200/24, BeckRS 2025, 32198

Viele Handwerksbetriebe beteiligen sich regelmäßig an öffentlichen Ausschreibungen. Transparenz im Vergabeverfahren ist hierbei von großer Bedeutung.

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat mit Urteil vom 17. Dezember 2025 (Az. 10 C 5.24) entschieden, dass ein Bieter nach Abschluss eines Vergabeverfahrens Anspruch auf Zugang zur Begründung der behördlichen Bewertung seines eigenen Angebots gestützt auf das Informationsfreiheitsgesetz des Bundes (IFG) hat. Die Möglichkeit, nach Abschluss des Verfahrens die Bewertung des eigenen Angebots einzusehen, bietet wertvolle Einblicke für künftige Angebote und kann helfen, die eigenen Chancen zu verbessern.

Im konkreten Fall hatte sich die Klägerin erfolglos an einer Ausschreibung der Bundesagentur für Arbeit beteiligt und beantragte anschließend Einsicht in die Bewertungsdokumentation. Das Bundesverwaltungsgericht stellt klar, dass vergaberechtliche Vorschriften dem Informationsanspruch nicht entgegenstehen. § 5 Abs. 2 S. 2 Vergabeverordnung (VgV) schützt lediglich die Daten anderer Unternehmen vor Offenlegung gegenüber Dritten, jedoch nicht die Bewertung des eigenen Angebots. Des Weiteren liegt auch keine wettbewerbswidrige Begünstigung vor, da auch konkurrierende Bieter einen entsprechenden Antrag stellen können.

Quellen: Bundesverwaltungsgericht, Beck-aktuell

Der Gebäudetyp E soll für eine neue Freiheit beim Planen und Bauen stehen. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, indem Bauvorschriften vereinfacht und innovative, kostensparende Lösungen ermöglicht werden. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen haben hierzu "Gemeinsame Eckpunkte" veröffentlicht.

Was ist der Gebäudetyp E?
Der Gebäudetyp E ist keine fest definierte Gebäudeklasse, sondern eine Planungsidee. Er soll es erlauben, von den üblichen Baustandards und den "allgemein anerkannten Regeln der Technik" abzuweichen, sofern die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes gewährleistet bleibt. Damit soll das Bauen einfacher, flexibler und günstiger werden, ohne die Sicherheit oder Qualität zu vernachlässigen.

In welchem Stadium befindet sich das Vorhaben?
Das Konzept des Gebäudetyps E wurde von den zuständigen Bundesministerien (BMJ und BMWSB) als Reaktion auf die steigenden Baukosten und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum entwickelt. Die Eckpunkte wurden bereits veröffentlicht und dienen als Grundlage für die weitere Ausarbeitung. Aktuell befindet sich das Vorhaben in der politischen und rechtlichen Umsetzung: Die Bundesregierung plant, das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gezielt anzupassen, um den Gebäudetyp E zivilrechtlich zu ermöglichen. Ein entsprechender Gesetzgebungsprozess ist angestoßen, aber noch nicht abgeschlossen. Ziel ist es, rechtssichere Rahmenbedingungen für einfachere Baustandards zu schaffen und damit die praktische Anwendung des Gebäudetyps E zu erleichtern.

Kernstück der geplanten Reform ist die Einführung eines speziellen "Gebäudetyp-E-Vertrags" im BGB. Dieser Vertragstyp soll es Bauherren und Auftragnehmern ermöglichen, ausdrücklich einen einfacheren Standard zu vereinbaren, der sich an den technischen Baubestimmungen der Länder orientiert. Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik sollen dann nicht mehr automatisch als Mangel gelten, sofern die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird. Die bisherigen, oft sehr hohen Qualitäts- und Komfortstandards können so gezielt reduziert werden, um kostengünstiger zu bauen.

Ein wichtiger Aspekt der Reform ist die geplante Relativierung der DIN-Normen. Bisher werden DIN-Normen häufig als verbindlicher Maßstab für die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik angesehen. Künftig soll jedoch klargestellt werden, dass DIN-Normen keine Rechtsnormen sind, sondern lediglich private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Sie gelten nicht automatisch als "anerkannte Regeln der Technik". Im Einzelfall muss geprüft werden, ob eine DIN-Norm tatsächlich den Stand der Technik widerspiegelt. Damit wird der rechtliche Zwang zur Einhaltung bestimmter Normen gelockert und mehr Flexibilität für innovative Bauweisen geschaffen. Der Verbraucherschutz soll hierbei jedoch gewährleistet bleiben.

Geplante rechtliche Neuerungen

• Gebäudetyp-E-Vertrag: Künftig sollen Bauherren und Auftragnehmer ausdrücklich einen Gebäudetyp-E-Vertrag abschließen können. Dabei soll nur ein "einfacher Standard" geschuldet werden, der sich an den technischen Baubestimmungen der Länder orientiert.
• Abweichungen möglich: Abweichungen von den technischen Baubestimmungen sollen nicht automatisch als Mangel gelten, sofern eine gleichwertige Lösung vorliegt und die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigt wird.
• Aufklärungspflicht: Auftragnehmer sollen Auftraggeber über die Bedeutung und die Konsequenzen eines Gebäudetyp-E-Vertrags umfassend informieren müssen.
• Transparenz bei Weiterverkauf und Vermietung: Käufer oder Mieter sollen darüber informiert werden müssen, dass das Gebäude nach einfachem Standard errichtet wurde.

Praktische Beispiele und Vorteile

• Planung: Kompakte Bauweise, reduzierte Verkehrsflächen, Verzicht auf Keller, Tiefgarage oder Aufzug, einfache Ausstattungsstandards, Einsatz von Fertigteilen.
• Technik: Mindeststandards bei Schallschutz, Energie und Barrierefreiheit, robuste und einfache Haustechnik, natürliche Lüftung statt aufwendiger Anlagen.
• Kostensenkung: Durch den Verzicht auf kostenintensive Ausstattungsmerkmale und die Reduktion auf das Wesentliche können Bau- und Betriebskosten deutlich gesenkt werden.

Fazit
Der Gebäudetyp E soll Handwerksbetrieben neue Chancen, innovative und wirtschaftliche Lösungen im Wohnungsbau umzusetzen bieten. Er soll mehr Gestaltungsspielraum eröffnen und dazu beitragen, den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum schneller und effizienter zu schaffen.

Wir halten Sie über das weitere Vorhaben und Änderungen auf dem Laufenden.

Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen – Gebäudetyp E "Gemeinsame Eckpunkte" vom 20.11.2025; Handwerksblatt.de  

Ab dem 1. Januar 2026 gelten in der Europäischen Union neue Schwellenwerte für die Vergabe öffentlicher Aufträge. Diese Anpassung erfolgt turnusgemäß alle zwei Jahre und basiert auf dem WTO-Übereinkommen über das öffentliche Beschaffungswesen (GPA). Ziel ist es, Wechselkursschwankungen auszugleichen und faire Wettbewerbsbedingungen im Binnenmarkt sicherzustellen. Die neuen Werte gelten für alle Bekanntmachungen ab dem 1. Januar 2026 und sind verbindlich in allen Mitgliedstaaten.

Neue Schwellenwerte (netto)

• Bauleistungen für klassische öffentliche Auftraggeber und Sektorenauftraggeber: 5.404.000 €
• Bau- und Dienstleistungskonzessionen: 5.404.000 €
• Liefer- und Dienstleistungen für klassische öffentliche Auftraggeber
  - Zentrale Bundesbehörden: 140.000 €
  - Übrige öffentliche Auftraggeber: 216.000 €
• Sektorenauftraggeber (Energie, Wasser, Verkehr): 432.000 €
• Soziale und besondere Dienstleistungen
  - Öffentliche Auftraggeber: 750.000 €
  - Sektorenauftraggeber: 1.000.000 €

Auswirkungen in der Praxis
Die leichte Absenkung der Schwellenwerte führt dazu, dass künftig mehr Aufträge unter das EU-Vergaberecht fallen. Öffentliche Auftraggeber und Unternehmen sollten ihre internen Vergaberichtlinien und Schwellenwertlisten rechtzeitig anpassen.

Quelle: Ministerium für Wirtschaft, Tourismus, Energie und Klima Rheinland-Pfalz

Handwerker müssen Bedenken gegen die Bauausführung schriftlich und verständlich mitteilen, um spätere Haftungsrisiken zu vermeiden. Die Pflicht zur Bedenkenanmeldung ergibt sich aus § 4 Abs. 3 VOB/B sowie aus § 241 Abs. 2 BGB. Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Form und den Inhalt solcher Mitteilungen. Nur eine konkrete, schriftliche und verständliche Mitteilung schützt Handwerker vor späteren Haftungsansprüchen.

Warum ist die Bedenkenanmeldung so wichtig?
Handwerksbetriebe tragen als Fachleute eine besondere Verantwortung. Wenn der Auftraggeber eine Bauausführung wünscht, die aus fachlicher Sicht problematisch ist, muss der Handwerker seine Bedenken klar und nachvollziehbar äußern. Unterbleibt dies, können spätere Mängel am Gewerk zu Lasten des Handwerkers gehen, selbst wenn die Ursache in den Vorgaben des Auftraggebers liegt.

Was muss die Bedenkenmitteilung enthalten?
Damit Ihre Einwände rechtssicher sind, sollte das Schreiben folgende Punkte beantworten:

• Ausgangslage auf der Baustelle: Beschreiben Sie die aktuelle Situation und die geplante Ausführung.
• Fachliche Notwendigkeit: Erklären Sie, was erforderlich wäre, um eine ordnungsgemäße Arbeit vorzunehmen.
• Abweichung des Bauherrn: Stellen Sie dar, wie der Auftraggeber von diesen Vorgaben abweichen möchte.
• Bestätigung des Bauherrn: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass der Bauherr trotz Ihrer Hinweise an seinem Ausführungswunsch festhält und spätere Probleme nicht als Mangel gewertet werden.

Praxistipps:

• Dokumentieren Sie alles schriftlich.
• Verwenden Sie individuelle, projektbezogene Texte.
• Stellen Sie Ihre Bedenken verständlich für Laien dar.

Seit dem 1. Januar 2018 muss ein Bauvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher in Textform abgeschlossen werden (§ 650 i Abs. 2 BGB). Eine mündliche Vereinbarung reicht somit nicht mehr aus.

Das Oberlandesgericht Oldenburg (Urteil vom 01.02.2023 – 2 U 20/23) hat klargestellt, dass der Vertrag von vornherein nichtig ist, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten wird. Weder Zahlungsansprüche noch Gewährleistungsrechte können dann auf einen wirksamen Vertrag gestützt werden.

In dem konkreten Fall sollte ein Bauunternehmer eine Doppelhaushälfte errichten. Die Bauherrin nahm das schriftliche Angebot jedoch nur mündlich an, weshalb kein gültiger Vertrag vorlag. Dies führte dazu, dass der Unternehmer seinen Werklohn nicht wie vereinbart abrechnen konnte und auch die Bauherrin konnte keine Mängelrechte geltend machen. Die Parteien einigten sich am Ende außergerichtlich.

Praxistipp: Halten Sie Bauverträge mit Verbrauchern immer schriftlich fest (E-Mail genügt) und prüfen Sie Angebote und Annahmen sorgfältig.

Quelle: Redaktion beck-aktuell, ak, 1. Februar 2024

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 30. Januar 2020 über Inhalt und die Berechnung des Entschädigungsanspruches des Unternehmers nach § 642 BGB entschieden.

Im Leitsatz des Urteils heißt es: § 642 BGB erfordert eine Abwägungsentscheidung des Tatrichters auf der Grundlage der in § 642 Abs. 2 BGB genannten Kriterien. Dabei ist die angemessene Entschädigung im Ausgangspunkt an den auf die unproduktiv bereitgehaltenen Produktionsmittel entfallenden Vergütungsanteilen einschließlich der Anteile für allgemeine Geschäftskosten sowie für Wagnis und Gewinn zu orientieren.

Im Rahmen eines Werkvertrages treffen den Besteller Mitwirkungspflichten. Er muss insbesondere ein baureifes Grundstück bereitstellen. Kommt er seinen Pflichten nicht nach, hat der Unternehmer gem. § 642 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf angemessene verschuldensunabhängige Entschädigung, abzüglich dessen, was er infolge des Verzugs an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwerben kann (Abs. 2).

Urteil Bundesgerichtshof